La tutela degli acquirenti di immobili da costruire

2 – segue: le caratteristiche della fideiussione (per il precedente articolo della serie vedi)

Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, introdotto dal D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, ha modificato la normativa vigente anche sul tema della tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, categoria questa particolarmente esposta a rischio, soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici.

Le nuove norme sono entrate in vigore da qualche giorno, precisamente a partire dal 16 marzo 2019 andando ad integrare il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122.

Si tratta di una serie di tutele che, a scopo pratico e divulgativo, abbiamo deciso di commentare nei loro tratti essenziali in alcuni post: il primo è già apparso sul nostro sito il 21 marzo 2019 e questo è il secondo.

Le caratteristiche della fideiussione

Il promittente venditore (costruttore o cooperativa) all’atto della sottoscrizione di un preliminare o, ancora prima, particolarmente nel caso di cooperative, allorquando il socio versi una qualsiasi somma, deve consegnare una fideiussione, rilasciata obbligatoriamente da una banca o da un’assicurazione.

Tale fideiussione deve garantire che, nel caso in cui il costruttore o la cooperativa siano sottoposti a pignoramento immobiliare, dichiarazione di insolvenza, fallimento o analoga procedura, il socio o il promissario possano ottenere la restituzione di tutte le somme fino a quel momento versate.

E’ dunque fondamentale che, all’atto del versamento di un qualsiasi acconto o anche solo di un importo a titolo di prenotazione per un immobile da costruire, si chieda la consegna della fideiussione e la si esamini attentamente. In caso di dubbio, sarà bene farla verificare da un professionista. Al fine di facilitare la verifica di conformità della garanzia in parola, la nuova normativa prevede che, con decreto ministeriale, sia individuato e pubblicato un modello standard cui fare riferimento.

In ogni caso la fideiussione deve essere emessa nella forma “a prima richiesta”, vale a dire con obbligo del garante di pagare entro trenta giorni dalla richiesta, senza poter pretendere il promovimento di una previa azione legale contro il costruttore e senza poter eccepire il mancato pagamento del premio da parte del costruttore medesimo.

La garanzia fideiussoria in parola deve pure garantire il pregiudizio nascente dal mancato rilascio, da parte del costruttore o della cooperativa, della polizza assicurativa che costoro sono obbligati a sottoscrivere, al fine di garantire l’acquirente o l’assegnatario per i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi.

A seconda dei casi, l’avente diritto può escutere la garanzia:

  1. a far data dalla sottoposizione dell’immobile a pignoramento, ove il promissario acquirente o assegnatario abbia deciso di recedere dal contratto;
  2. a far data dalla sottoposizione del costruttore a fallimento o altra procedura liquidatoria, a condizione che il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.

Con riferimento ad entrambe le ipotesi, infatti, spetta all’assegnatario decidere se vi siano le condizioni per procedere nell’acquisto, previa accorta valutazione, da condurre auspicabilmente con l’ausilio di un professionista.

In particolare, nel caso di sottoposizione a procedura concorsuale, il recesso e la conseguente escussione della garanzia per la restituzione delle somme, potrebbero essere escluse dall’operatività del meccanismo che prevede l’adempimento dell’obbligazione di trasferimento dell’immobile da parte del competente organo della procedura. In questo caso, come vedremo meglio in un successivo articolo, il curatore o il commissario giudiziale subentrano nella posizione del costruttore o della cooperativa e sono tenuti ad adempiere alle obbligazioni a suo tempo assunte da costoro, alle medesime condizioni contrattuali già in essere.

Autore dell’articolo Enrico Leo e Antonella Pulcini

Se qualcosa non ti è chiaro o sei interessato a ottenere un approfondimento, utilizza il form qui sotto o, in alternativa, clicca qui