Cooperativa edilizia agevolata: come diventare subito proprietari

Nell’ambito degli interventi di edilizia sociale, particolare diffusione hanno avuto nel tempo i programmi edilizi sociali cosiddetti agevolati, in quanto realizzati con un finanziamento pubblico a fondo perduto.
Nella maggior parte dei casi, detti interventi sono finalizzati alla realizzazione di immobili da destinare alla locazione calmierata, ossia una locazione che preveda un canone economicamente vantaggioso in quanto diretto a soddisfare le esigenze abitative delle famiglie economicamente più svantaggiate, che abbiano specifichi requisiti patrimoniali e di reddito, fissati dall’ente erogatore del finanziamento.
Tale vincolo di destinazione alla locazione può essere più o meno lungo, se non addirittura permanente.
Prima della scadenza del termine di durata del vincolo locatizio, i locatari non possono divenire proprietari degli immobili, perché altrimenti verrebbero vanificate le finalità pubblicistiche sopra specificate.

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La tutela degli acquirenti di immobili da costruire

3 – segue: la polizza assicurativa (per il precedente articolo della serie vedi)

Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, introdotto dal D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, ha modificato la normativa vigente anche sul tema della tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, categoria questa particolarmente esposta a rischio, soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici.

Le nuove norme sono entrate in vigore da qualche giorno, precisamente a partire dal 16 marzo 2019 andando ad integrare il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122.

Si tratta di una serie di tutele che, a scopo pratico e divulgativo, abbiamo deciso di commentare nei loro tratti essenziali in alcuni post: i primi due sono già apparsi sul nostro sito e questo è il terzo.

La polizza assicurativa

Quando ci si impegna ad acquistare un appartamento in un immobile ancora da costruire, si iniziano solitamente a versare cospicue somme di denaro per un bene che, nel peggiore degli scenari possibili, potrebbe anche non essere costruito o completato. L’ipotesi classica è quella del costruttore o della cooperativa che vengano a trovarsi in stato di crisi o, peggio, si rivelino strumento di iniziative truffaldine.

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La tutela degli acquirenti di immobili da costruire

2 – segue: le caratteristiche della fideiussione (per il precedente articolo della serie vedi)

Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, introdotto dal D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, ha modificato la normativa vigente anche sul tema della tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, categoria questa particolarmente esposta a rischio, soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici.

Le nuove norme sono entrate in vigore da qualche giorno, precisamente a partire dal 16 marzo 2019 andando ad integrare il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122.

Si tratta di una serie di tutele che, a scopo pratico e divulgativo, abbiamo deciso di commentare nei loro tratti essenziali in alcuni post: il primo è già apparso sul nostro sito il 21 marzo 2019 e questo è il secondo.

Le caratteristiche della fideiussione

Il promittente venditore (costruttore o cooperativa) all’atto della sottoscrizione di un preliminare o, ancora prima, particolarmente nel caso di cooperative, allorquando il socio versi una qualsiasi somma, deve consegnare una fideiussione, rilasciata obbligatoriamente da una banca o da un’assicurazione.

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La tutela degli acquirenti di immobili da costruire

1 – I soggetti tutelati e la garanzia fideiussoria


Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, introdotto dal D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, ha modificato la normativa vigente anche sul tema della tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, categoria questa particolarmente esposta a rischio, soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici.

Le nuove norme sono entrate in vigore da qualche giorno, precisamente a partire dal 16 marzo 2019.

Sarà bene ricordare che, in risposta alla risonanza mediatica di uno scandalo immobiliare di dimensioni piuttosto ampie, già il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 aveva introdotto, per la prima volta nel nostro ordinamento, una disciplina tesa a tutelare gli acquirenti e gli assegnatari.

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Cooperative di edilizia sociale: i dubbi sull’atto di assegnazione a termine iniziale

Le cooperative di edilizia sociale, anche se aderenti a programmi variamente denominati, come social housing, edilizia convenzionata o agevolata, sono tutte caratterizzate da uno scopo e da un vincolo comuni.

Lo scopo è quello di immettere nel mercato delle locazioni immobili a canone calmierato, per consentire alle persone meno abbienti di poter accedere al bene casa. Il vincolo è costituito dal fatto che gli immobili in questione nascono con un dna che li vede destinati alla locazione per un certo numero di anni.

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L’acquisto di un immobile di edilizia agevolata e/o convenzionata: avvertenze per l’uso

Come sempre più spesso accade, quando si decide di acquistare un immobile, soprattutto quando lo stesso è la prima casa di abitazione, si cerca di trovare la formula economicamente più conveniente.

Ed in tale ricerca un primato indiscusso lo hanno gli immobili realizzati nell’ambito di un programma di edilizia convenzionata con il Comune di residenza, programma che si definisce anche agevolato quando è finanziato dallo Stato, attraverso le Regioni.

In tali casi, quella che, erroneamente, si ritiene essere un’ordinaria compravendita, acquista in realtà i connotati di una vicenda molto complessa. Infatti i fronti che si aprono sono molteplici e gli aderenti al programma edificatorio, molto spesso, non vengono informati compiutamente, dal costruttore e/o dalla società cooperativa di turno, dei termini dell’acquisto.

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Il crack delle cooperative edilizie

Le cooperative edilizie, come più in generale l’intero fenomeno cooperativistico, nascono per nobili scopi: consentire ai soci di risparmiare nell’acquisto di beni o servizi e, in particolare, di immobili.

La dura realtà dimostra però che, abbastanza spesso, queste società vengono utilizzate da imprenditori senza scrupoli, al fine di realizzare una sostanziale truffa ai danni di soci ignari (che quasi sempre si dimostrano troppo lenti nel rivolgersi ad un avvocato per operare i necessari riscontri).

Vista la diffusione del fenomeno, sono senz’altro opportune alcune brevi precisazioni in proposito.

1)       Il costo degli immobili da assegnare. La difesa più comune dei responsabili dei reati in questione consiste nel dire che la costruzione degli alloggi è costata più del previsto. A supporto di tale alibi, a volte vengono inserite in contabilità fatture per operazioni in tutto o in parte inesistenti, vale a dire fatture che rappresentano costi fittizi (la qual cosa integra gli estremi di un ulteriore reato). Per smascherare subito questo trucco, è indispensabile far eseguire una stima del fabbisogno di costruzione da parte di un tecnico di propria fiducia. Quando necessario si deve impugnare tempestivamente il bilancio di esercizio che recepisca i costi fittizi.

2)       I mutui bancari. Non di rado gli autori dei reati in questione riescono ad ottenere finanziamenti sovrabbondanti rispetto al reale scopo edificatorio, grazie alla complicità di funzionari di banca compiacenti. In questi casi, se non si smaschera subito il fenomeno illecito, si rischia di trovare una amara sorpresa al momento del rogito notarile di assegnazione, sotto forma di accollo di un mutuo molto maggiore del previsto. Occorre dunque agire tempestivamente operando una semplice operazione aritmetica (versamento totale previsto dagli stati di avanzamento + accollo mutuo previsto dal piano finanziario=costo di costruzione; il debito bancario complessivo della cooperativa non deve mai superare la somma dei versamenti per stati di avanzamento più l’accollo mutuo previsto). Quando necessario, si deve agire contro la banca che ha erogato più del dovuto, anche perché, svolgendo gli opportuni approfondimenti, ci si potrà accorgere che la banca, non di rado, avrà utilizzato il mutuo per rivestire di garanzia ipotecaria precedenti linee di credito che erano sfornite di un simile beneficio.

3)       I pagamenti in base al piano finanziario. Tutti i pagamenti devono essere fatti con un mezzo (assegno o bonifico) intestato rigorosamente alla cooperativa. Ciò anche quando viene prospettata la necessità di intestare il versamento ad una società consortile o capogruppo o, peggio, direttamente all’appaltatrice dei lavori. Chi utilizza l’acquisto di un immobile in cooperativa per veicolare i proventi di evasione fiscale, deve essere consapevole del fatto che, oltre a commettere probabilmente un reato (riciclaggio o autoriciclaggio), rischia seriamente di perdere quello che versa.  In caso di fallimento o liquidazione, è infatti difficile farsi riconoscere i versamenti fatti a soggetti diversi dalla fallita.

4)       La trascrizione della domanda giudiziale di trasferimento coattivo dell’immobile. Quando ci si rende conto che il piano di edificazione inizia a presentare seri dubbi di correttezza, è meglio non pensarci su due volte e trascrivere in conservatoria una domanda giudiziale volta ad ottenere l’assegnazione del proprio alloggio.

5)      Il fallimento della cooperativa (o, in alternativa, la sua liquidazione coatta). Gli imprenditori truffaldini, attraverso la gestione illecita delle cooperative pongono in essere delle vere e proprie bancarotte fraudolente ai danni dei soci. E’ dunque fondamentale denunciare per tempo la commissione di tale reato e, contemporaneamente, far dichiarare il fallimento (o lo stato di insolvenza) della società. In sede prefallimentare, la principale linea difensiva del responsabile sarà quella di affermare che la cooperativa non può essere sottoposta a fallimento, in quanto ente mutualistico. Per contro, occorre ricordare che le cooperative che svolgono (anche) attività commerciale possono essere assoggettate al fallimento. Infatti, lo svolgimento di attività commerciale deve essere verificato in concreto, al di là dell’attività mutualistica formalmente dichiarata. Chi richiede il fallimento dovrà solo dimostrare che la raccolta finanziaria operata dalla società (versamenti dei soci + finanziamenti bancari + eventuali altre fonti) è superiore al fabbisogno per la realizzazione degli alloggi e, quindi, non commisurata alle dichiarate finalità mutualistiche. In sostanza, il drenaggio di risorse finanziarie in misura superiore alle necessità mutualistiche fa presumere lo svolgimento di attività commerciale.

Autore dell’articolo Enrico Leo – tutti i diritti riservati

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Ho prenotato un immobile e ho già pagato buona parte del prezzo ma la cooperativa sta per fallire

  Chi si trova in una situazione di questo tipo deve agire con tempestività e decisione.

  Se ha prenotato una “prima casa” – vale a dire un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale per sè o suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo, destinato a costituire la sede principale della propria attività di impresa – e ha trascritto il preliminare, non dovrebbe correre grossi rischi.

  In ogni caso, sia per la prima che a maggior ragione per la c.d. “seconda casa”, la manovra che lo pone ancor di più al riparo da qualsiasi sorpresa, è la trascrizione di una domanda giudiziale ex art. 2932 cc., prima che venga iscritta la sentenza di fallimento.

  Infatti, in mancanza di detta prioritaria trascrizione, il curatore (o commissario giudiziale nel caso di liquidazione coatta amministrativa) può sciogliersi dal vincolo preliminare, vendere l’immobile e distribuire ai creditori il ricavato.

  In questo caso, purtroppo, l’assegnatario poco solerte non solo perderà la casa ma si vedrà sorpassato dal credito vantato dalla banca, il quale sarà sempre garantito da ipoteca fondiaria e, come tale, prioritario nella distribuzione.

Autore Enrico Leo. Tutti i diritti riservati