Cooperativa edilizia agevolata: come diventare subito proprietari

Nell’ambito degli interventi di edilizia sociale, particolare diffusione hanno avuto nel tempo i programmi edilizi sociali cosiddetti agevolati, in quanto realizzati con un finanziamento pubblico a fondo perduto.
Nella maggior parte dei casi, detti interventi sono finalizzati alla realizzazione di immobili da destinare alla locazione calmierata, ossia una locazione che preveda un canone economicamente vantaggioso in quanto diretto a soddisfare le esigenze abitative delle famiglie economicamente più svantaggiate, che abbiano specifichi requisiti patrimoniali e di reddito, fissati dall’ente erogatore del finanziamento.
Tale vincolo di destinazione alla locazione può essere più o meno lungo, se non addirittura permanente.
Prima della scadenza del termine di durata del vincolo locatizio, i locatari non possono divenire proprietari degli immobili, perché altrimenti verrebbero vanificate le finalità pubblicistiche sopra specificate.

Di tale peculiarità del programma edificatorio, spesso, però, scarsa informativa viene fornita ai nuclei familiari che aderiscono all’iniziativa. Infatti, nella maggior parte dei casi, viene prospettato un programma edificatorio sostanzialmente destinato all’acquisto di un immobile a condizioni vantaggiose, rispetto al quale il rapporto locatizio appare e/o viene rappresentato quasi come un mero “accidente” formale, funzionale all’acquisto della proprietà.
Ciò anche al fine di riscuotere, in alcuni casi, indebiti acconti anche piuttosto cospicui per l’acquisto di immobili, in realtà destinati normativamente alla sola locazione.
Tale confusione, più o meno dolosa, tra i due piani contrattuali genera, quasi sempre, un’impropria commistione tra le eventuali somme versate a titolo di acquisto dell’immobile e le somme versate o da versare a titolo di canone di locazione, le uniche, quest’ultime, che sarebbe legittimo versare ed incassare da parte della società locatrice.
Infatti, solo la sussistenza del vincolo locatizio e dunque della corresponsione del canone di locazione calmierato, legittima l’assegnazione dell’immobile di edilizia agevolata, nel rispetto dei requisiti normativamente previsti per la nascita e la permanenza nel tempo del detto vincolo, in assenza del quale non si ha alcun titolo per detenere l’immobile.
Il legislatore, probabilmente, anche al fine di risolvere problematiche di tale natura, con l’art.8 del D.L.28 03 14, n.47, convertito con modificazioni dalla legge 23 maggio 2014, n.80, nel definire i criteri e le modalità di locazione degli alloggi sociali, ha introdotto la possibilità dell’inserimento, nelle pattuizioni che regolamentano il vincolo locatizio, della clausola di riscatto dell’unità immobiliare, prima della scadenza del detto vincolo.
Tale normativa nazionale ha trovato la sua regolamentazione regionale, per la Regione Lazio, nell’art.2, commi 134 bis, 134 ter, 134 quater della L.r.n.7/14 e nelle successive delibere attuative del giugno e dicembre 2017, quest’ultima integrata nel 2018.
E’ stata, dunque, prevista la possibilità di modificare i termini di locazione obbligatoria nell’ambito degli interventi di edilizia sociale agevolata, al fine di trasformare il titolo di godimento del bene in favore dei locatari interessati, dalla locazione alla proprietà, dietro restituzione alla Regione della quota parte del contributo pubblico, ricevuto a suo tempo per l’edificazione, con riferimento all’alloggio del locatario richiedente, tenuto conto degli anni di locazione residua.
In tal modo, il locatario può divenire proprietario dell’immobile prima della scadenza del vincolo locatizio:
– trascorsi almeno tre anni dall’inizio della locazione;
– in assenza di diritto di proprietà su altra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare;
– con divieto di rivendita dell’immobile per cinque anni dall’acquisto.
E’ evidente che all’esito di tale procedura, l’immobile divenuto di proprietà esclusiva del locatario, è sottratto a tutti i vincoli di legge dell’edilizia agevolata, ivi compreso, in primis, ovviamente, l’obbligo di corrispondere il canone di locazione mensile, nonché l’obbligo della sussistenza nel tempo dei requisiti di reddito previsti dalla normativa di settore, fronte, quest’ultimo, spesso sottovalutato ma foriero di esiti anche di rilievo penale, con riguardo all’ipotesi di dichiarazioni mendaci.
A ciò si aggiunga il fatto – dato non meno rilevante – che l’acquisto della proprietà sottrae l’immobile a tutti i rischi connessi alla vita societaria dell’impresa cooperativa e/o costruttrice, locatrice e futura venditrice, nell’ipotesi di dissesto economico della stessa, durante la permanenza nel tempo del vincolo locatizio. Tale grave circostanza è la possibile anticamera di una procedura concorsuale e dunque liquidatoria del patrimonio immobiliare, eventi, purtroppo frequenti nell’attuale panorama dell’imprenditoria edilizia italiana.
Da tali rischi non protegge del tutto, a parere degli scriventi, lo strumento contrattuale maggiormente utilizzato negli ultimi tempi in tale settore, ossia l’atto di assegnazione cosiddetto a termine iniziale, a mezzo del quale l’acquisto della proprietà viene differito in automatico, per il locatario, alla scadenza del vincolo locatizio. Si rinvia al nostro precedente articolo sul punto (http://www.leoleg61.it/wordpress/2019/03/17/cooperative-di-edilizia-sociale-i-dubbi-sullatto-di-assegnazione-a-termine-iniziale/) .

A maggior criterio di legalità e rispetto della normativa di settore, risponde, invece, la procedura di riscatto sopra descritta, che elimina, come abbiamo già detto, non solo tutte le problematiche relative ai requisiti di legge circa l’accesso e soprattutto la permanenza in un programma edilizio agevolato destinato alla locazione, ma anche tutti i rischi connessi alle possibili vicende negative che possano colpire nel tempo la società locatrice.
Peraltro, il costo della restituzione della quota parte del contributo pubblico è quasi sempre contenuto e certamente comparabile economicamente al costo, nel tempo, dei canoni di locazione da versare.

Autore dell’articolo Antonella Pulcini

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